NEMOVITOST S HÁČKEM #5

Máte investiční byt. Nájemník v něm normálně bydlí, platí nájem a jeho smlouva ještě nějakou dobu pokračuje. Jenže vy jste se rozhodli byt prodat.

První otázka bývá:

"Musím počkat, až nájem skončí?"

Nemusíte.

Pronajatý byt lze prodat.

Ale způsob, jakým bych takový prodej připravila, je podle mě zásadně jiný než u prázdného bytu.

Prodejem nájem automaticky nekončí

Tohle je úplný základ.

Občanský zákoník stanoví, že při změně vlastníka přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Zároveň obecně platí, že samotná změna vlastníka není automaticky důvodem k výpovědi nájmu.

Takže scénář:

"Prodám byt a nový majitel nájemníka druhý den vystěhuje."

není něco, s čím bych automaticky počítala.

Nejdřív potřebujeme vědět, jaká nájemní smlouva existuje a co přesně v ní stojí.

První otázka tedy není "můžu prodat?"

První otázka je:

Komu ten byt chceme prodávat?

A tady podle mě začíná skutečná strategie.

Varianta A: prodáváme investorovi

Pro investora může být dobře fungující nájemník naopak výhoda.

Kupuje byt, ve kterém od prvního dne pokračuje nájem a přichází příjem.

V takovém případě bych se nesnažila nájemníka před prodejem za každou cenu dostat pryč.

Naopak bych chtěla mít přehledně připravené:

• nájemní smlouvu,
• výši nájemného,
• zálohy,
• délku nájmu,
• platební historii v rozsahu vhodném k doložení,
• případné jistoty a další relevantní informace.

Najednou neprodáváme pouze byt.

Prodáváme investiční produkt.

Varianta B: cílový kupující chce v bytě bydlet

Tady už může být situace jiná.

Člověk, který hledá nový domov a chce se nastěhovat například za dva měsíce, nemusí být nadšený z informace, že v bytě ještě další rok běží nájemní smlouva.

Proto je důležité si před uvedením na trh vyjasnit:

• kdy nájem končí,
• za jakých podmínek může skončit,
• co má ve smlouvě nájemník,
• a jaký harmonogram prodeje dává smysl.

Někdy může být výhodnější počkat.

Jindy může dávat smysl prodávat nemovitost rovnou jako investici.

Univerzální odpověď neexistuje.

A co prohlídky?

Tady bych postupovala hlavně lidsky.

Ano, byt chceme prodat.

Ale pro nájemce je to pořád jeho domov.

Rozhodně bych tedy nezačala tím, že mu oznámím:

"Od zítřka budeme každé odpoledne vodit zájemce."

Prohlídky je potřeba plánovat s respektem k nájemníkovi, jeho soukromí a konkrétní smluvní situaci.

Podle mě je nejlepší nastavit si s ním předem jasná pravidla:

• kdy je možné prohlídky dělat,
• s jakým předstihem je oznamovat,
• jak často,
• kdo bude přítomen,
• jak budeme pracovat s fotografiemi osobních věcí.

Spolupracující nájemník dokáže celý prodej výrazně usnadnit.

Naštvaný nájemník dokáže každou prohlídku změnit v nezapomenutelný zážitek — a ne v tom dobrém smyslu. 

Transparentnost je tady základ

Pokud je byt prodáván s pokračujícím nájmem, kupující to musí vědět.

Nesnažila bych se existenci nájemní smlouvy "nechat na později".

Je to jedna z klíčových informací, podle kterých se zájemce rozhoduje.

A pokud je cílem investor, může být dobře nastavený nájem dokonce součástí prezentace hodnoty nemovitosti.

Může být pronajatý byt hůř prodejný?

Může.

Ale nemusí.

Záleží na:

• lokalitě,
• výši nájemného,
• délce smlouvy,
• stavu bytu,
• kvalitě nájemního vztahu,
• a hlavně na tom, komu ho nabízíme.

Pokud budu krásný investiční byt s kvalitním nájemníkem prezentovat lidem, kteří hledají vlastní bydlení, pravděpodobně si zbytečně zmenším šanci na úspěch.

Pokud ho naopak správně představím investorovi, pokračující nájem může být velmi zajímavý argument.

Takže prodávat, nebo čekat?

První krok bych nedělala podle pocitu.

Podívala bych se na smlouvu, aktuální tržní situaci, výši nájemného a potenciální cílovou skupinu.

A teprve potom bych rozhodla, jestli:

prodáváme teď s nájemníkem, připravujeme prodej po skončení nájmu, nebo hledáme jinou cestu.

Právě to je podle mě dobrá realitní strategie.

Ne:

"Máme byt, tak ho někam vystavíme."

Ale:

"Máme konkrétní situaci. Komu dává tahle nemovitost největší smysl?"

Chcete prodat byt, ve kterém stále bydlí nájemník? Ozvěte se mi. Nejdřív projdeme nájemní vztah a možnosti a potom nastavíme způsob prodeje tak, aby dával smysl vám, nájemníkovi i budoucímu kupujícímu.