Dům vypadá jinak než v katastru. Co teď ?
Dům stojí na pozemku desítky let a všechno na první pohled funguje. Pak se ale podíváte do katastrální mapy a zjistíte, že přístavba, garáž nebo samotný obvod domu vypadají na papíře jinak než ve skutečnosti. Znamená to problém při prodeji? A co je potřeba vyřešit ještě před zveřejněním inzerátu?
NEMOVITOST S HÁČKEM #2
Tohle je situace, která může majitele překvapit až ve chvíli, kdy se rozhodne nemovitost prodat.
Dům stojí na pozemku desítky let, všechno funguje, nikdo nikdy nic neřešil…
A potom se člověk podívá do katastrální mapy a řekne si:
"Počkat. Náš dům přece vypadá úplně jinak."
Třeba byla v minulosti přistavěna jedna místnost. Zvětšila se garáž. Přibyla veranda. Nebo obvod stavby jednoduše nesedí s tím, co je zakreslené.
Co s tím?
Především bych to nepřešla mávnutím ruky.
Katastr a stavební úřad nejsou totéž
První důležitá věc: zápis v katastru není automaticky potvrzením, že je stavba po stavebněprávní stránce v pořádku.
Stejně tak samotný nesoulad v katastrální mapě ještě automaticky neznamená, že máte "černou stavbu".
Jsou to dvě související, ale rozdílné otázky:
- Co je evidováno v katastru nemovitostí?
- Co bylo povoleno a jaká dokumentace existuje ke stavbě?
ČÚZK při revizích katastru kontroluje mimo jiné obvody budov a porovnává evidovaný stav se stavem v terénu. Pokud je pro odstranění nesouladu potřeba určitá listina nebo zeměměřický podklad, může být vlastník vyzván k jeho doložení.
Typický příklad
Představte si dům, který původně končil obývacím pokojem.
Před dvaceti lety majitelé přidali zimní zahradu a ta se postupně stala plnohodnotnou součástí domu.
Rodina ji používá každý den.
Jenže v katastrální mapě je pořád původní obvod.
Tady bych před prodejem chtěla zjistit:
- existuje dokumentace k přístavbě?
- byla změna povolena?
- odpovídá skutečná stavba vydaným povolením?
- je potřeba nové zaměření?
- je potřeba změnu promítnout do katastru?
Teprve z odpovědí se skládá další postup.
Proč bych to neřešila až s kupujícím
Protože kupující bude přirozeně chtít vědět, co vlastně kupuje.
A pokud financuje prostřednictvím hypotéky, do procesu vstupují další lidé a dokumenty — banka, odhadce, právník.
Nesoulad nemusí automaticky znamenat, že prodej není možný. Může ale celý proces zpomalit nebo vyvolat otázky, kterým jsme se mohli vyhnout už na začátku.
Mně osobně dává větší smysl přistoupit k prodeji stylem:
"Nejdřív si nemovitost uklidíme po dokumentační stránce. Potom ji dáme na trh."
Co může být potřeba?
Každý případ je jiný.
Někdy může být potřeba pouze doložit příslušné dokumenty.
Jindy se zapojí geodet a vznikne geometrický plán.
Pokud skutečný stav neodpovídá tomu, co bylo povoleno, může být nutné řešit stavebněprávní stránku věci.
Právě proto neexistuje univerzální tlačítko "opravit katastr".
A to je podle mě zároveň důvod, proč podobné věci stojí za to řešit předem a systematicky.
Jak bych postupovala před prodejem
Nejdřív bych si otevřela list vlastnictví a katastrální mapu.
Potom bych dala dohromady stavební dokumentaci, kterou majitel má.
A následně bych porovnala papíry se skutečností.
Pokud něco nesedí, je čas zjistit proč — ne to schovat za hezké fotografie.
ČÚZK ostatně přímo uvádí, že cílem revize katastru je co největší soulad evidovaných údajů se skutečným stavem a že vlastníci mají povinnost příslušné změny údajů hlásit.
Prodej nezačíná zveřejněním inzerátu
Čím víc se v realitách pohybuju, tím víc mi dává smysl jedna věc:
Nejlepší problémy jsou ty, které vyřešíme ještě předtím, než si jich všimne kupující.
Dům, který vypadá jinak než v katastru, nemusí být katastrofa.
Ale je to informace, kterou bych rozhodně chtěla znát ještě před focením a první prohlídkou.
Máte pocit, že skutečný stav vašeho domu úplně nesedí s katastrem nebo dokumentací? Ozvěte se mi. Můžeme nejdřív zjistit, kde přesně je rozdíl a co bude potřeba vyřešit před prodejem.