Proč dva podobné byty nemají stejnou cenu?

Dva byty. Stejná dispozice, podobná výměra, klidně i stejná ulice. Přesto může být mezi jejich hodnotou rozdíl stovek tisíc, někdy i milionů korun.

Proč?

Protože cena nemovitosti se neurčuje jen podle počtu metrů čtverečních.

Právě tady vzniká častá chyba. Majitel se podívá na několik nabídek v okolí, zjistí cenu za metr a jednoduše ji vynásobí výměrou svého bytu. Na první pohled to dává smysl. Ve skutečnosti ale může být výsledek velmi nepřesný.

Stejně velké byty mohou mít úplně jinou hodnotu podle toho, kde přesně se nacházejí, v jakém jsou stavu, jak působí, jak jsou orientované nebo třeba kolik stojí jejich provoz.

Patro a výtah mohou udělat větší rozdíl, než se zdá

Byt v přízemí a byt ve čtvrtém patře nejsou pro většinu kupujících totéž.

Přízemní byt může mít méně soukromí, horší světlo nebo větší hluk z ulice. Naopak vyšší patro může nabídnout lepší výhled a více denního světla.

Jenže i tady záleží na kontextu.

Čtvrté patro bez výtahu může být pro část kupujících naopak výraznou nevýhodou. Pro rodinu s malými dětmi, seniora nebo člověka, který nechce každý den nosit nákup po schodech, může být výtah důležitější než samotný výhled.

Takže ani pravidlo "vyšší patro = vyšší cena" neplatí automaticky.

Orientace a světlo

Dva byty ve stejném domě mohou působit úplně jinak jen podle toho, kam mají okna.

Jeden může být světlý, vzdušný a mít příjemné odpolední slunce.

Druhý může být většinu dne tmavý a směřovat například do rušné ulice nebo zastíněného vnitrobloku.

Přirozené světlo je jedna z věcí, kterou lidé často vnímají velmi rychle a intuitivně. Byt může mít skvělou dispozici a hezkou rekonstrukci, ale pokud působí tmavě a stísněně, může to celkový dojem výrazně ovlivnit.

Stav bytu

Tady už je rozdíl zřejmější.

Byt po kompletní rekonstrukci a byt v původním stavu budou mít jinou hodnotu.

Jenže ani tady nestačí říct "rekonstrukce = vyšší cena".

Záleží například na:

• stáří rekonstrukce,
• kvalitě použitých materiálů,
• technickém stavu,
• stylu,
• provedení koupelny a kuchyně,
• elektroinstalaci,
• oknech,
• podlahách.

Rekonstrukce před patnácti lety nemusí být pro dnešního kupujícího výraznou přidanou hodnotou.

Naopak kvalitně udržovaný byt v původnějším stavu může být pro někoho zajímavější, pokud si ho chce upravit podle sebe.

Stav domu

Při oceňování bytu se neoceňuje jen samotný interiér.

Velkou roli hraje také dům.

Kupující může řešit například:

• stav fasády,
• střechu,
• výtah,
• společné prostory,
• okna,
• stoupačky,
• plánované opravy,
• finanční situaci SVJ.

Byt může být uvnitř krásně zrekonstruovaný, ale pokud dům čeká nákladná oprava nebo má dlouhodobě zanedbané společné prostory, může to jeho atraktivitu snížit.

Dispozice

Tahle část je podle mě často podceňovaná.

Dva byty mohou mít oba 60 m², ale jeden může působit výrazně větší než druhý.

Proč?

Protože samotná výměra neříká, jak jsou metry využité.

Jeden byt může mít velkou chodbu, špatně využitelné rohy a pokoje, přes které se prochází.

Druhý může mít kompaktní dispozici, dostatek úložného prostoru a prakticky propojenou kuchyň s obývacím pokojem.

A právě proto není cena za metr vždy spravedlivé srovnání.

Někdy má byt méně metrů, ale funguje lépe.

Balkon, terasa, sklep a parkování

Tyto prvky se často označují jako "bonus", ale v některých lokalitách mohou být velmi důležité.

Například balkon může být pro kupujícího zásadní, pokud v bytě plánuje žít dlouhodobě.

Parkovací místo může mít v některých částech Prahy velmi vysokou hodnotu.

Sklep zase může výrazně zvýšit praktičnost menšího bytu.

Je důležité sledovat nejen to, zda byt tyto prvky má, ale také jejich skutečnou kvalitu.

Malý balkon do hlučné silnice a velká terasa do klidného vnitrobloku nejsou stejné.

Lokalita není jen název městské části

Říct "byt je v Dejvicích" nebo "byt je na Smíchově" je při oceňování pořád poměrně hrubá informace.

I několik stovek metrů může znamenat velký rozdíl.

Jedna ulice může být tichá, zelená a příjemná.

O dvě ulice dál může být hustá doprava, tramvajová trať nebo noční provoz.

Rozdíl může dělat:

• vzdálenost od MHD,
• hluk,
• parkování,
• školy,
• obchody,
• parky,
• výhled,
• konkrétní okolí domu.

Právě mikro-lokalita často vysvětluje, proč dva velmi podobné byty nejsou cenově srovnatelné.

Měsíční náklady

Kupující dnes čím dál více řeší nejen cenu nemovitosti, ale také to, kolik ho bude bydlení stát každý měsíc.

Rozdíl mezi dobře zatepleným domem a energeticky náročnou budovou může být v dlouhodobém horizontu značný.

Vyšší zálohy, splácení úvěru SVJ nebo plánované investice domu mohou ovlivnit, jak atraktivně nemovitost působí.

Proto ani dva technicky podobné byty nemusí mít stejnou hodnotu, pokud jsou jejich provozní náklady výrazně odlišné.

Právní stav

Na cenu může mít vliv i právní stránka nemovitosti.

Například:

• osobní nebo družstevní vlastnictví,
• věcná břemena,
• omezení užívání,
• podíly na dalších částech nemovitosti,
• komplikace v katastru.

Tyto věci nejsou na první pohled vidět na fotografiích, ale při rozhodování kupujícího mohou být velmi důležité.

A nakonec: prezentace

Tohle je možná nejméně "technická", ale velmi důležitá část.

Stejný byt může být na trhu prezentován dvěma úplně odlišnými způsoby.

Jedna nabídka má tmavé fotografie, nepřesný text a chaotickou prezentaci.

Druhá má kvalitní fotografie, dobře připravený interiér, přehledný popis a jasně komunikuje hlavní výhody nemovitosti.

Samotná prezentace samozřejmě nezmění technický stav bytu, ale výrazně ovlivní, kolik lidí nabídka zaujme, jaký první dojem udělá a jak silná bude poptávka.

A poptávka má na výslednou cenu přímý vliv.

Cena za m² není celý příběh

Porovnání ceny za metr čtvereční je užitečný orientační nástroj.

Ale jen orientační.

Pokud někdo řekne:

"Vedle prodávají za 120 000 Kč za metr, takže můj byt má stejnou hodnotu."

chybí v té úvaze spousta dalších proměnných.

Správný odhad hodnoty by měl pracovat nejen s výměrou a lokalitou, ale také se stavem bytu, domem, dispozicí, orientací, příslušenstvím, náklady, právním stavem a aktuální situací na trhu.

Proto mohou mít dva zdánlivě podobné byty ve výsledku velmi odlišnou cenu.

Každá nemovitost si zaslouží vlastní posouzení

Nemovitost není tabulka v Excelu.

Je to kombinace desítek detailů, které dohromady vytvářejí její skutečnou hodnotu.

Pokud vás zajímá, jakou hodnotu může mít právě váš byt nebo dům, ráda se na něj podívám individuálně a připravím nezávazný odhad.