Mám na pozemku "černou stavbu". Můžu vůbec prodat dům?

NEMOVITOST S HÁČKEM #1

Představte si, že chcete prodat rodinný dům. Začnete dohledávat dokumenty, podíváte se do katastru a najednou zjistíte, že garáž, přístavba, veranda nebo třeba část domu vypadá na papíře úplně jinak než ve skutečnosti.

První myšlenka bývá:

"Takže mám černou stavbu a dům nemůžu prodat?"

Dobrá zpráva je, že situace nemusí být zdaleka tak dramatická. Rozhodně bych ji ale neignorovala a nespoléhala na to, že "to tam stojí třicet let, takže už to nikdo řešit nebude".

Ne každá stavba, která není v katastru, je automaticky černá

Tohle je důležité rozlišit hned na začátku.

Ne každá pergola, zahradní domek nebo drobná stavba musela vyžadovat stejné povolení. Záleží na druhu stavby, jejích parametrech, umístění i na právních předpisech platných v době, kdy vznikla.

Proto bych nedělala závěr jen podle toho, že něco "není zakreslené".

Nejdřív je potřeba zjistit:

• co přesně bylo postaveno,
• kdy stavba nebo úprava vznikla,
• jaké dokumenty k ní existují,
• co je evidováno v katastru,
• co eviduje stavební úřad,
• a zda stavba vůbec nějaké povolení potřebovala.

Teprve potom se dá říct, jestli máme skutečný problém.

A co když byla opravdu postavená bez potřebného povolení?

Pak už se bavíme o stavbě, která může vyžadovat řešení se stavebním úřadem.

České právo zná možnost dodatečného povolení stavby. Není to ale automatické "zaplatím poplatek a všechno je vyřešené". Stavba musí splnit zákonné podmínky; pokud dodatečně povolit nejde, může stavební úřad rozhodnout o jejím odstranění. Pokud už bylo zahájeno řízení o odstranění, Portál veřejné správy uvádí pro podání žádosti o dodatečné povolení lhůtu 30 dnů od zahájení řízení.

Proto bych podobnou situaci řešila dříve, než zveřejním inzerát.

Ne až ve chvíli, kdy máme zájemce, podepsanou rezervaci a kupující začne řešit financování.

Proč je lepší problém otevřít před prodejem?

Protože kupující nekupuje jen hezkou kuchyň, zahradu a počet pokojů.

Kupuje také určitý právní a technický stav.

Pokud se během prověřování nemovitosti zjistí, že například přístavba nemá potřebné podklady, okamžitě vzniknou další otázky:

Je stavba povolená? Dá se stav napravit? Kolik to bude stát? Jak dlouho to bude trvat?

A přesně v tu chvíli může z původně jednoduchého obchodu vzniknout problém, který zbytečně vyděsí kupujícího.

Za mě je mnohem lepší přijít na schůzku s tím:

"Ano, o nesouladu víme. Prověřili jsme ho a tady je postup."

než:

"Aha… toho jsme si nevšimli."

Nejdřív zjistit, potom prodávat

U podobné nemovitosti bych tedy nezačínala focením.

Začala bych dokumenty.

Porovnala bych skutečný stav s katastrem a dostupnou stavební dokumentací a podle výsledku bych zapojila správné odborníky — například projektanta, geodeta, stavební úřad nebo právníka.

Realitní makléř samozřejmě není stavební úřad a neměl by klientovi slibovat, že konkrétní stavbu "určitě zlegalizuje".

Jeho úkolem ale může být celý problém včas odhalit, pomoct dát dohromady potřebné informace a koordinovat cestu k tomu, aby byl prodej co nejčistší.

Znamená černá stavba automaticky konec prodeje?

Ne.

Znamená ale, že před prodejem potřebujeme vědět, co skutečně prodáváme a v jakém právním stavu to je.

A někdy je právě několik týdnů přípravy před inzercí mnohem levnějších než problém objevený několik dní před podpisem kupní smlouvy.

Pokud tedy máte u domu garáž, přístavbu, verandu, upravené podkroví nebo jinou část, u které si nejste jistí, zda odpovídá dokumentaci, nepanikařila bych.

Ale prověřila bych to.

Má vaše nemovitost nějaký "háček" a nevíte, jestli nebo jak ji lze prodat? Ozvěte se mi. Nejdřív zjistíme, co přesně je potřeba vyřešit.